Что необходимо помнить при покупке и продаже жилья

Обычно люди, приняв решение продать квартиру, обращаются к риэлтору. И это понятно, поскольку у большинства из нас нет времени на стояние в очередях, сбор документов, да и зачастую отсутствует элементарные знания того, что надо делать в первую очередь. 

Следует учитывать, что распоряжаться квартирой может только ее собственник. Если вы арендуете квартиру у государства по договору социального найма или просто прописаны в ней, то вы не имеете права совершать с ней каких-либо сделок. Для этого вам необходимо предварительно приватизировать свою квартиру. 

Однако даже если вы являетесь собственником жилья, то в некоторых случаях вы также не можете свободно им распоряжаться – например, если оно находится в закладе. Для продажи квартиры, которой вы владеете по договору ипотеки, вы можете обратиться в банк, с которым вы заключили договор, но обычно залогодержатели крайне редко соглашаются на отчуждение подобной недвижимости. 

Но если нет никаких преград для сделок с недвижимостью, то вы можете смело ее продавать, сдавать в аренду, дарить и закладывать. Для оформления таких сделок требуется государственная регистрация. Следует учитывать, что сама сделка купли-продажи и переход прав на недвижимость – это две различные операции, хотя на практике обычно они оформляются одновременно. 

Какие документы потребуются вам на отчуждаемую недвижимость? Это, прежде всего, акты государственных органов, договоры в отношении недвижимости, заключенные в рамках законодательства, акты о приватизации, свидетельства о праве на наследство, решения судебных органов, свидетельства о праве на недвижимость, выданные государственными органами в установленном порядке, и многие другие. 

В частности, необходима выписка из технического паспорта, которую можно получить в БТИ. В случае, если в квартире проводились перепланировки, то их необходимо узаконить или вернуть жилье в прежнее состояние. 

Для регистрации сделки обязательным является договор купли-продажи, который должен быть подписан продавцом и покупателем. Могут потребоваться и другие документы, например, согласие супруга продавца или других дольщиков. В качестве продавца может выступать и несовершеннолетний, но в этом случае необходимо согласие его родителей или опекунов. Также требуется согласие опекуна и тогда, когда продавцом является недееспособный гражданин. 

За государственную регистрацию договора купли-продажи необходимо заплатить пошлину – ее размер составляет 500 р. для физических лиц и 7 500 р. – для юридических. Еще одним важным документом является требуемый для государственной регистрации акт о передаче жилья. Отказ подписать такой акт как со стороны покупателя, так и со стороны продавца, рассматривается как отказ от совершения самой сделки. 

Особую осторожность стоит проявлять покупателю квартиры. Во-первых, необходимо установить, вправе ли продавец продавать недвижимость. Для этого следует потребовать у него правоустанавливающие документы и проверить данные о недвижимости и о самом продавце в Едином государственном реестре. В выписке из реестра должно быть описание объекта недвижимости, данные о правах на него, в том числе, и сведения об ограничениях на совершения сделок и о правопритязаниях на недвижимое имущество. Надо проявлять бдительность и в том случае, если продавец действует по доверенности. Чтобы убедиться в том, что доверенность не является фальшивой, покупателю желательно самому связаться с настоящим владельцем квартиры. 

Что касается покупателя, то для регистрации сделки от него требуется меньше документов, чем от продавца. Помимо удостоверения личности, у него должна быть квитанция об оплате пошлины. В результате регистрации покупатель должен получить договор купли-продажи, как приложение к нему - акт о приеме-передаче недвижимости и свидетельство о регистрации права собственности на жилье.